Zanim kupimy działkę, zastanówmy się dobrze, jaka powinna być jej wielkość. Wprawdzie, im mniejsza działka, tym mniejszy wydatek, ale może się później okazać, że będą problemy z wybudowaniem odpowiedniego domu.
Usytuowanie domu na działce w dużej mierze określają przepisy. Dokładnie są bowiem wyznaczone konieczne do zachowania odległości od studni, drogi i granicy działki.

Wąska działka
W ubiegłym roku nareszcie zostało dokładnie sprecyzowane, jaka posesja może być uznana za na tyle wąską, iż dopuszczalne jest wybudowanie domu w mniejszej odległości od granicy z sąsiadem niż standardowe 4 m (ściana z otworami) lub 3 m (tzw. ślepa ściana). Otóż jej szerokość musi być mniejsza niż 16 m.

Sąsiad już wybudował
Przepisy dopuszczają też wznoszenie budynku ścianą bez otworów w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy, w nawet w granicy działki, o ile na sąsiedniej posesji już stoi tak właśnie usytuowany dom.
Tu jednak wielkość budynku sąsiada narzuca ograniczenia dla naszego domostwa. Budynki muszą się stykać ścianami, zaś ściana budynku wznoszonego później nie może być dłuższa niż istniejącego. Możemy przy tym wybudować dom wyższy, ale w granicach określonych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodzi bowiem o to, aby nasz dom nie zabierał światła słonecznego sąsiadowi.

I jeszcze jedno uwarunkowanie. Jeśli budynek sąsiada stoi w pewnym oddaleniu od granicy działki, nasz musi znaleźć się w takiej samej odległości.

Wspomniane zapisy znajdują się w zaktualizowanym  rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Obowiązuje nowelizacja z ubiegłego roku, a większość interesujących w tej kwestii zapisów zawiera paragraf 12:

„Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271 – 273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271 – 273, dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej od 16 m,
2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane.
5. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,
2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

6. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271 – 273, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

7. Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.”

Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.